ค่าโอนที่ดิน ใครจ่ายอะไร คิดอย่างไร

ตอนโอนที่ดินต้องจ่ายอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายตอนโอนมีหลายอย่าง แต่ละอย่างคิดจากฐานต่างกัน และใครรับส่วนไหนตกลงกันได้

• ค่าธรรมเนียมการโอน
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ฝั่งผู้ขาย)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง)
• ค่าจดทะเบียนจำนอง ถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคารและจำนองที่ดินเป็นหลักประกัน

ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน

ค่าธรรมเนียมการโอนคิด 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายกันจริง ตัวอย่างเช่น ราคาประเมินรวม 2,000,000 บาท ค่าธรรมเนียมการโอนเท่ากับ 40,000 บาท

ราคาประเมินของที่ดินดูได้จากสำนักงานที่ดิน หรือจากข้อมูลราคาประเมินของทางราชการ ส่วนสิ่งปลูกสร้างและห้องชุดมีวิธีประเมินของตัวเอง

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขาย)

ถ้าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา คิดจากราคาประเมิน แล้วหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง เริ่มที่ร้อยละ 92 ของราคาประเมินถ้าถือครอง 1 ปี และลดลงตามจำนวนปีจนเหลือร้อยละ 50 ตั้งแต่ปีที่ 8 เป็นต้นไป กรณีได้มาโดยมรดกหรือการให้ หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50

จากนั้นหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปีปฏิทิน เช่น ได้มาปี 2562 ขายปี 2564 นับเป็น 3 ปี และนับสูงสุด 10 ปี) คำนวณตามอัตราก้าวหน้า 5% ถึง 35% แล้วคูณจำนวนปีกลับ ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคล คิด 1% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์

ถ้าบุคคลธรรมดาขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา และไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษี ฐานคิดคือราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน ถ้าเข้าเงื่อนไขนี้จะไม่เสียอากรแสตมป์

ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขข้างต้น ให้เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ส่วนผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเสมอ

ใครจ่าย แล้วแต่ตกลง

ตัวเลขค่าใช้จ่ายมีกฎคำนวณ แต่ใครรับส่วนไหน ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันเองได้ จากประสบการณ์ของทีมงาน การซื้อขายส่วนใหญ่แบ่งกันคนละครึ่ง ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ภาษี และอากรแสตมป์ (หรือค่าโอนและอากร) ระหว่างผู้จะซื้อกับผู้จะขาย

บางที่ตกลงให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ผู้ซื้อหรือผู้ขาย เป็นผู้ออกให้ทั้งหมด และบางดีลตกลงให้ผู้ขายออกภาษีเอง ตามกฎหมาย ผู้ขายเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนค่าจดจำนองเป็นของผู้ซื้อที่กู้ธนาคาร ควรเขียนข้อตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาวันนัดโอน

• สัญญาจะซื้อจะขายและเงินมัดจำที่ดิน ต้องมีอะไรบ้าง — เรื่องค่าใช้จ่ายที่ควรเขียนในสัญญา

มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง

ตามมติคณะรัฐมนตรี มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อที่อยู่อาศัย เช่น บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ (ไม่รวมที่ดินเปล่า) ราคาไม่เกิน 7,000,000 บาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7,000,000 บาทต่อสัญญา ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เงื่อนไขอาจเปลี่ยน ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินก่อนทำรายการ

ลองคำนวณเบื้องต้น

เครื่องคำนวณค่าโอนบนเว็บเรา ใช้วิธีคำนวณตามเครื่องคำนวณของกรมที่ดิน ใส่ราคาประเมิน ปีที่ได้มา และเงื่อนไขของผู้ขาย แล้วดูค่าใช้จ่ายรวมโดยประมาณ ผลที่ได้เป็นการประมาณการเบื้องต้นเท่านั้น

• คำนวณค่าโอนที่ดิน — ประมาณการค่าใช้จ่ายตอนโอนเบื้องต้น
• เครื่องคำนวณของกรมที่ดิน — ใช้เปรียบเทียบผล

อยากให้ช่วยดูก่อนซื้อขาย

ถ้าสนใจซื้อ ขาย หรือฝากขายที่ดินและบ้านย่านลาดพร้าว จรัญสนิทวงศ์ บางพลัด รามคำแหง คุยกับทีมงานได้ก่อน ไม่ผูกมัด

• ฝากขาย/ปล่อยเช่ากับ Sjnproperty
• ฝากขายที่ดิน บ้าน กับ Sjnproperty ขั้นตอนและสิ่งที่ต้องส่ง