เช็กที่ดินก่อนซื้อ 6 ข้อ

1. โฉนดต้องตรงกับคนที่เราจะซื้อขายด้วย

ขอดูโฉนดตัวจริง เทียบชื่อกับบัตรประชาชนของผู้ขาย ถ้ามีหลายชื่อในโฉนด ทุกคนต้องยินยอมและลงชื่อ ถ้าผู้ขายไม่ใช่เจ้าของในโฉนด ให้ขอดูหนังสือมอบอำนาจและตรวจความถูกต้องกับสำนักงานที่ดิน

2. ทางเข้า-ออก เป็นทางสาธารณะหรือไม่

ดูว่าที่ดินติดถนนสาธารณะ หรือต้องผ่านที่ดินของคนอื่นเพื่อเข้า-ออก ถ้าต้องผ่านที่ดินคนอื่น ควรถามว่ามีสิทธิผ่านทางหรือภาระจำยอมจดทะเบียนไว้หรือไม่ ที่ดินที่ไม่มีทางออกมักขายต่อยากและสร้างบ้านยาก

3. ที่ดินติดจำนองหรือไม่

ตรวจด้านหลังโฉนดและสอบถามที่สำนักงานที่ดินว่ามีจดจำนองหรือไม่ ถ้าติด ผู้ขายต้องไถ่ถอนก่อนหรือพร้อมวันโอน และผู้รับจำนองต้องมาที่สำนักงานที่ดินในวันโอนด้วย ควรเขียนเรื่องนี้ไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

• ที่ดินติดจำนอง ขายได้ไหม ต้องทำอย่างไร

4. มีภาระผูกพันอื่นหรือไม่

นอกจากจำนอง ที่ดินอาจมีภาระผูกพันอื่น เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย หรือถูกอายัด ซึ่งจะมีผลต่อการใช้ที่ดินและการโอน ตรวจรายการจดทะเบียนด้านหลังโฉนดและสอบถามที่สำนักงานที่ดิน

5. มีผู้เช่าอยู่ในพื้นที่หรือไม่

ถ้ามีผู้เช่าอยู่ ขอดูสัญญาเช่า ระยะเวลา และค่าเช่า สัญญาเช่าอาจผูกพันผู้ซื้อต่อไป ควรตกลงกับผู้ขายให้ชัดว่าจะให้ผู้เช่าย้ายออกก่อนโอน หรือผู้ซื้อรับสัญญาเช่าต่อ และเขียนไว้ในสัญญา

6. มีคนอยู่ในพื้นที่ หรือครอบครองที่ดินอยู่หรือไม่

ไปดูที่ดินจริง ถ้ามีคนอาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดินโดยไม่ใช่ผู้ขายหรือผู้เช่า ให้สอบถามที่มาให้ชัด ผู้ที่ครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลานาน อาจขอสิทธิครอบครองปรปักษ์ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 กำหนดไว้ 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ต้องยื่นขอต่อศาลและจดทะเบียนตามคำพิพากษาจึงจะได้กรรมสิทธิ์ และใช้กับที่ดินที่มีโฉนดเป็นหลัก ถ้าพบกรณีนี้ ควรปรึกษาทนายความก่อนวางเงิน

เช็กครบแล้ว ขั้นต่อไป

เมื่อเอกสารและสภาพจริงไม่มีปัญหา จึงทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ ตรวจรายการในสัญญาให้ครบ และเตรียมเงินค่าโอนให้พร้อม

• สัญญาจะซื้อจะขายและเงินมัดจำที่ดิน ต้องมีอะไรบ้าง
• ค่าโอนที่ดิน ใครจ่ายอะไร คิดอย่างไร
• ดูประกาศขายที่ดินและบ้าน