ที่ดินมรดก ขายอย่างไร ต้องทำอะไรก่อน

ขายได้ แต่ผู้ขายต้องมีสิทธิขาย

ถ้าชื่อในเอกสารสิทธิ์ยังเป็นของผู้เสียชีวิต ต้องจดทะเบียนโอนมรดกให้ทายาทหรือดำเนินการผ่านผู้จัดการมรดกก่อน จึงจะขายให้ผู้ซื้อได้ ถ้ามีทายาทหลายคน ต้องได้รับความยินยอมจากทุกคน ผู้ซื้อมักขอดูเอกสารสิทธิ์ที่เป็นชื่อผู้ขายหรือหลักฐานว่าผู้ขายมีอำนาจขาย

ทางที่ทำกันทั่วไป

ขึ้นกับว่าทายาทตกลงกันได้หรือไม่ และมีพินัยกรรมหรือผู้จัดการมรดกหรือไม่

• ทายาทตกลงกันได้: ทายาททุกคนไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน (หรือมอบอำนาจ) ทายาทคนใดคนหนึ่งจะขายหรือโอนเป็นของตนเองไม่ได้ แม้จะเป็นคนเก็บโฉนดไว้
• ตกลงกันไม่ได้: ต้องยื่นคำร้องต่อศาลขอตั้งผู้จัดการมรดก แล้วนำคำสั่งศาลไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
• มีพินัยกรรมตั้งผู้จัดการมรดก: ผู้จัดการมรดกนำพินัยกรรม คำสั่งศาล ใบมรณบัตร ทะเบียนบ้าน และโฉนด ไปยื่นที่สำนักงานที่ดิน
• ผู้จัดการมรดกมอบอำนาจให้ผู้อื่นทำงานธุรการแทนได้บางส่วน เช่น ยื่นเอกสาร แต่การขายที่ดินมีเงื่อนไขเพิ่ม ควรปรึกษาเจ้าหน้าที่หรือทนายก่อน

เวลาที่ใช้และข้อควรระวัง

กรณีมีพินัยกรรมและทายาทตกลงกันได้ มักเสร็จเร็วกว่ากรณีไม่มีพินัยกรรมหรือต้องผ่านศาล ซึ่งอาจนานเป็นเดือน บางแหล่งข้อมูลระบุช่วงประมาณ 1 ถึง 2 เดือนสำหรับกรณีมีพินัยกรรม และ 3 ถึง 6 เดือนสำหรับกรณีไม่มี แต่เวลาจริงขึ้นกับแต่ละกรณี

ถ้าที่ดินมรดกยังติดจำนอง การโอนต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนอง และต้องจัดการหนี้ให้เรียบร้อย ผู้รับจำนองต้องมาที่สำนักงานที่ดินในวันโอนด้วย

• ที่ดินติดจำนอง ขายได้ไหม ต้องทำอย่างไร

เอกสารที่ใช้โดยทั่วไป

รายการเอกสารขึ้นกับกรณี และสำนักงานที่ดินเป็นผู้กำหนด ตรวจก่อนนัดทุกครั้ง

• โฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 ฉบับจริง
• ใบมรณบัตรของเจ้าของเดิม
• เอกสารแสดงความเป็นทายาท เช่น ทะเบียนบ้าน สูติบัตร และพินัยกรรม (ถ้ามี)
• บัตรประชาชนของทายาทหรือผู้เกี่ยวข้องทุกคน
• ทะเบียนสมรสและใบมรณบัตรของคู่สมรส ถ้าเกี่ยวข้อง
• คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก กรณีที่ดำเนินการผ่านศาล

ภาษีเมื่อขายที่ดินมรดก

ตามวิธีคำนวณของกรมที่ดิน กรณีได้มาโดยมรดก หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของราคาประเมินก่อนคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ลองคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้นได้จากเครื่องคำนวณ โดยเลือกวิธีได้มาเป็นมรดก ผลที่ได้เป็นการประมาณการเท่านั้น

• คำนวณค่าโอนที่ดิน — เลือกวิธีได้มาเป็นมรดก
• ค่าโอนที่ดิน ใครจ่ายอะไร คิดอย่างไร

ทายาทอยู่ต่างพื้นที่ ไปสำนักงานที่ดินเองไม่ได้

ถ้าทายาทบางคนอยู่ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ ใช้หนังสือมอบอำนาจให้ผู้อื่นทำรายการแทนได้ มีแบบฟอร์มและตัวอย่างหนังสือมอบอำนาจเรื่องผู้จัดการมรดกให้ดาวน์โหลด

• ดาวน์โหลดแบบฟอร์มกรมที่ดิน — ดูหมวดมรดกและผู้จัดการมรดก
• หนังสือมอบอำนาจที่ดิน เลือกแบบฟอร์มและกรอกอย่างไร

ที่ดินมรดก อยากฝากขายกับเรา

คุยกับทีมงานได้ก่อน ไม่ผูกมัด ส่งรูปโฉนดหน้า-หลังและรูปทรัพย์พอสังเขป แล้วเล่าให้ฟังว่าตอนนี้ชื่อในเอกสารสิทธิ์เป็นของใคร ทีมงานจะช่วยแนะนำขั้นต่อไป

• ฝากขาย/ปล่อยเช่ากับ Sjnproperty